领地控股又双叒叕递外了。

据悉，这是它第二次向港交所递交上市申请。2020年4月9日，在房企融资政策不息收紧的压力下，领地控股走向它的第一次IPO征程，或因“IPO”等因为其招股书于10月9日失效了。随后，仅过了3天，也就是10月12日，该公司再次向港交所递交招股书。

从领地控股失效后即刻递外的行为来望，不难窥出其迫切的上市情感。然而，这家不息进入“房地产开发企业100强”的房企并不像外外那样光鲜亮丽，盈余能力差、欠债高企、千亿现在的悬而未决等槽点仿佛一个个虱子，暗藏在艳丽的外袍下。

而抽丝剥茧之下，领地控股的经营状况原形如何?二次赴港之路真的益走吗?

囿于四川，千亿现在的“悬而未决”

据晓畅，成立于1999年的领地控股，是一家发家于四川笑山的房地产企业，创首人造刘玉奇、刘山和刘玉辉三兄弟。2006年，领地将总部从笑山迁至成都，于同年最先在全国扩展业务。

从业务内容来望，现在领地控股的主要业务是住宅及商业物业的开发和出售。另外经营周围还包括了办公楼、购物大楼、商业综相符体及公寓等商业物业以及酒店运生意业务务。从业务涵盖区域来望，经历过20年的发展，其业务已经布及成渝经济带、四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区等20个众城市。

按照中国房地产TOP10钻研组原料表现，按综相符实力计，自2017年首领地控股已不息四年入选“中国房地产百强企业。其中，在2020年入选的“中国房地产百强企业”中，其排名为第72位，

且在六家四川房地产开发商中排名第三。一言蔽之，领地控股也算得上一家历史较为悠久、具有必定著名度的房企了。

但稍显遗憾的是，领地控股在房地产走业长跑了20年，却照样囿于四川。

详细而言，截至2020年7月31日，该公司总土地贮备为1615.22万平方米，包括未售可出售修建面积以及已售但未交付修建面积57.08万平方米，开发中物业总规划修建面积856.25万平方米及异日开发物业推想总修建面积701.89万平方米。

不太甚析发现，从进驻的城市和土储分布望，领地控股大片面项现在都在四川省内和其他省份中的三四线城市。截至2020年7月31日，其拥有104

个处于迥异开发阶段的附属公司、相符营企业或联营公司项现在，有68个项现在位于四川省，占比超6成。

此外，从城市等级来望，领地控股除了进驻了一座一线城市深圳，及成都、重庆、长春、乌鲁木齐四座二线城市外，其他城市都是三线、四线或等级更矮的城市。其中。深圳、成都、重庆、长春、乌鲁木齐这五座城市共有21个项现在，仅占总土地贮备面积的20%。

中央市场囿于一方，对于领地控股来说可不是一栽益的表象，这意味着其发展空间将相等受限。

对此，该公司也在招股书中坦言，公司一向凝神四川省，导致易受到该地区房地产市场不幸转折的影响，而且意外能在永远经营的周围保持竞争力，也意外能始末在现在并无业务的省市承接物业开发项现在扩大业务版图，而这两项因素或将对公司的业务、经生意业务绩产生较大的不幸影响。

而受业务太甚倚赖四川市场这一因素影响，领地控股的连锁逆答代价也最先展现——即该公司于2019年4月挑出的“千亿现在的”至今也遥不可及。

彼时，领地控股外示，要在2020年-2021年实现千亿现在的，并完善重点省份70余个中央城市进驻，力保100个以上优质项现在遮盖的阶段性战略现在的。然而截至2019岁暮，其出售额仅以247亿元收官，不敷公司战略现在的的四分之一。

值得仔细的是，为了尽早实现千亿现在的，领地控股采取的高杠杆手段进走冲击，而这一手段也使得其债台高筑，压力山大。

对此，有走业人士外示，领地控股之因此选择这个时间节点赴港上市，也是为了千亿战略所下的一步棋——期待始末IPO来打通资本市场，拓宽海外融资渠道，进而实现其所谓的“千亿现在的”。

三道红线下，领地不光仅是“盈余差”

原形上，撇开太甚倚赖四川市场这一限制性来望，领地控股现在的经营和财务状况也不容笑不益看。

从业绩上来望，近几年来领地控股的的收入并非赓续向上，而是震动成长。2017年至2019年，其收入别离53.39亿元、45.14亿元、75.68亿元，利润净额别离为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元。期间，其2018年收入及利润添速是呈下滑状态，于2019年才有所益转。截至2020年前5月，其录得收入为30.27亿元，期内净利为1.66亿元，往年同期折本则为9.25百万元。

与此同时，领地控股的毛利率和净利率程度也比较震动。2017年至2019年，其毛利率别离为20.1%、35.7%及27.8%，净利率则别离为12.2%、11.5%、8.9%。截至2020年前5个月，其毛利率为32.2%，净利率为5.5%。

另据克而瑞数据表现，2019年上半年，172家上市房企的添权平均净利率和净利率中位数别离为14.0%、12.2%。对最近望，该公司的净利率可谓清晰矮于走业平均程度，从而可知其盈余程度较差这一原形。

不得不挑的是，盈余能力较差还仅仅只是其财务弊病上的“冰山一角”，其现金流及资产欠债组织同样也往往兴。

现金流方面，2017年至2019年，领地控股经营现金流不息为负，别离为-1.87亿元、-42.88亿元和-31.12亿元，这其中也泄露了该公司“收不抵支”的情况。对此，其注释称，因为赓续增补物业开发运动及强化土地收购做事所致。截至2020年前5月才录得正现金流量，为3.73亿元。

此外，其“债务高企”也是一个值得仔细的题目。据招股书表现，从2017年到2019年，领地控股有息欠债别离为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元,而净资产欠债率也从2017年的60%一同攀升至2019年的140%。截至2020年5底，领地集团有息欠债金额已高达151.76亿元，净资产欠债率为150%。

然而，这样高的欠债程度之下，其截至2020年5月终的账面现金仅为34.12亿元，偿债压力可见一斑。

在这个背景下，领地控股恐怕急需融资来解决财务上的逆境，其在招股书中直言“公司或会因经营现金流量为负，而必要获得有余的额外融资，以已足融资需求、声援营运及公司膨胀。

但在信托融资添紧的背景下，其融资端恐怕也不容笑不益看。据招股书数据表现，2017年到2019年，融资利率也随之走高，其添权平均实际利率别离为6.4%、8.8%及9.9%。

此外，从政策上来望，今年

8月“三条红线”融资新规出台——即剔除预收款后的资产欠债率大于70%、净欠债率大于100%、现金短债比幼于1倍。在这其中，欠债高企的领地控股如何避开红线也成为领地必要解决的题目。